부동산경매는 크게 강제경매와 임의경매로 구분됩니다.

두 경매 방식에 있어 가장 큰 차이점은 집행권원의 차이인데요.

집행권원은 국가의 강제력에 따라 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시합니다.

예를 들면 집행력이 부여된 법원의 판결문 등이 집행권원에 해당합니다.

강제경매는 채권자가 법원에 소송을 걸어 판결문을 통해 경매를 진행하는 것으로 일반인들이 전문가 도움 없이 접근하기 어려운 문제가 있습니다.

만약 개인끼리 돈을 빌려주고 차용증이나 약속어음을 받은 경우 지급명령 또는 대여금소송을 통해 경매를 할 수 있습니다.

또한 강제경매는 상거래 간 미수금 때문에 민사소송 후 판결문을 받은 경우나 세입자가 계약기간이 끝난 후 보증금을 돌려받지 못해 전세금 반환소송에서 판결문을 받은 경우 등이 해당합니다.

반면 임의경매는 채권자가 채무자의 부동산에 근저당 설정으로 법원소송 없이 바로 경매에 들어갈 수 있습니다.

은행이 담보대출을 해주면서 근저당을 설정했는데 채무자가 이자를 지급하지 않은 경우가 해당합니다.

임의경매 방식은 대부분 근저당권을 설정하는 은행이 신청을 하면 진행 되는데요.

다만 임의경매는 강제경매와 다르게 부동산 경매에서 공신력을 가지지 못합니다. 

그러나 임의경매는 권리관계가 복잡하면 은행이 대출을 안 해주기 때문에 경매 절차에서 거의 문제가 발생할 소지가 없는 점은 장점입니다.