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☆ 2021.6.1.이후 다주택자의 양도소득세 부담 분석 ☆
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[사례] 주택 양도소득세 과세표준 2,000,000,000원일 경우
(2021.6.1.이후 양도) |
1. 조정대상지역 설정 취지
위의 사례에서 1세대 2주택과 3주택을 2년 미만 소유하고 양도한 경우
양도소득세의 부담에 있어 조정대상지역과 일반지역의 세부담액이 동일한
것으로 나타났다.
소득세법 제104조 제7항에서 조정대상지역의 1세대 2주택자와 1세대 3주택자의
보유기간 2년 미만의 양도소득세를 계산함에 있어 기본세율에 20%(3주택의 경우
30%)를 더한 세율을 적용한 세액과 60%(3주택의 경우 70%) 단일세율을 적용한
세액중 더 큰 세액으로 결정하도록 규정하고 있으나, 기본세율에 20%(30%)를
더하더라도 실효세율(effective tax rate)이 51.70%(3주택의 경우 56.73%)로,
경합하는 단일세율 60%(70%)보다 낮으므로, 결국 경합에 의한 더 높은 세율을
적용하더리도 항상 단일세율에 의한 세부담이 더 크기 때문에 조정대상지역과
일반지역의 세부담이 동일한 결과를 초래하고 있다.
2. 세부담 분석
양도소득세 과세표준을 20억원으로 가정할 경우 1세대 2주택으로 보유기간이
1년 미만인 경우의 조정대상지역과 일반지역의 양도소득세액이 14억원으로
동일하며(실효세율 60% > 51.70%), 2년 미만의 경우에도 12억원으로 조정대상
지역과 일반지역의 양도소득세액이 동일하다.
또한 1세대 3주택의 경우에도 1년 미만인 경우의 조정대상지역과 일반지역의
양도소득세액이 14억원으로 동일하며(실효세율 70% > 56.73%), 2년 미만의
경우에도 12억원으로 조정대상지역과 일반지역의 양도소득세액이 동일하다.
다만, 보유기간 2년 이상인 경우에만 조정대상지역의 양도소득세 부담액이
일반지역보다 더 높게 나타나 본래의 취지에 부합되는 것으로 보인다.
3. 문제점
본래 조정대상지역의 설정은 2017.8.9. 주택법 개정시 처음 도입되었으며,
소득세법에 서는 부동산 투기를 억제하기 위하여 2주택 이상 보유자의
조정대상지역 내 주택을 취득한 때부터 2년 이내에 양도할 경우 양도소득세를
중과하려는 취지로 2017.12.19. 소득세법 개정시 도입되어 2018.4.1.부터 시행하고
있으며, 2021.6.1. 이후 양도분부터는 세율을 인상하여 조정대상지역의
양도소득세 부담을 강화하려 했으나, 투기거래인 보유기간 2년 미만인 단기
양도의 경우에 다주택자의 세부담이 조정대상지역과 일반지역이 동일한 결과를
초래하여 조정대상지역과 일반지역의 차별성이 사라졌다.
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